Ранее, в нашем блоге, мы публиковали статью о том, как купить квартиру в Израиле. Однако, чем богаче «копилка» историй по этой теме, тем четче формируется представление об этом непростом и важном процессе. Автор статьи, Олег Сычев, подробно описывает свой уникальный опыт и делится некоторыми практическими советами. Запасаемся терпением и внимательно читаем…
Зовут меня Олег, репатриировался я в 2016 году. Но за год до этого события у меня появилось неограниченное количество свободного времени. На дворе был кризис, не предвещавший быстрого восстановления. Нового предложения работы, заслуживающего внимание,не случилось. Я понимал, что могу провести в Израиле больше, чем неделю (как это было многие годы ранее). И я серьезно задумался о покупке квартиры в Израиле и стал к этому готовиться.
Я, конечно, читал статьи о поиске квартиры в Израиле и перечислении банковских средств на счет на OLE HADASH. Но у меня были некоторые отличия и, возможно, мой опыт также кому-то пригодится.
Напомню, что я не был гражданином Израиля на тот момент. Но тут у меня уже 15 лет живут родители. Это немного помогло в некоторых вопросах. Как минимум, я понимал, что мне не нужно выбирать город: я поеду к родителям в Ашкелон. Также мне было бы проще в первое время в будущем, мне не нужно будет думать где жить, если я решу переезжать.
Я стал мониторить цены, пытаясь понять свои возможности. Сайты и издания на иврите мне не были доступны по причине языка (уровень иврита был нулевым). Поэтому я попытался пользоваться переводчиком в Google. Сразу скажу, что я вынужден был это прекратить.
Таким образом у меня остались русскоязычные газеты и объявления риэлторов для того, чтобы смотреть их из Москвы. Кроме того, попросил родителей позвонить риэлторам и попытаться позвонить по телефонам из объявлений непосредственно на окнах и балконах квартир. Я был наслышан о разнообразных уловках местного рынка недвижимости (эксклюзивные договора,оплаты просмотров и т. п.) и попросил родителей ничего не подписывать и не ходить на встречи/просмотры в одиночку.
Эффектом этих активностей стало примерное подтверждение цен на некоторые квартиры в Ашкелоне. Также стало понятно, что большинство объявлений — это риэлторы, а также то, что это «рекламные квартиры», которых в природе нет. Я имел опыт покупки квартир в Москве и Санкт-Петербурге, и это меня не удивило. Также мы поняли, что искать и смотреть что-то заранее не имеет смысла: рынок недвижимости очень живой, квартиры в Израиле продаются (при незавышенной цене, конечно) регулярно, ждать никто не будет. Да и риэлторы при затягивании процесса теряют к вам интерес и пропадают.
Что нужно сделать заранее для покупки квартиры в Израиле?
- Определиться с общим бюджетом и стоимостью квартиры.
- Перевести деньги в Израильский банк (если средств недостаточно — соответственно,получить подтверждение на ипотечный кредит [машканту]).
- Определиться с районом города, типом недвижимости.
Стоимость
Она была определена исходя из суммы в долларах (в кризис, на мой взгляд, надежнее хранить средства в долларах), минус 10% — на курсовые разницы при конвертации в шекели, 10% — на непредвиденные расходы (квартиры часто покупаются чуть дороже первоначального плана,кроме того, возможно, понадобится небольшой ремонт), 5% на уплату налога на покупку недвижимости (я не был гражданином Израиля), 2% — риэлтору, 1% — адвокату (0,5% за сделку — ограничено государством и 0,5% на подготовку документов — оказалось много меньше). Заранее скажу, что все указанные ставки я узнал заранее и все мои предположения практически полностью подтвердились. Последние 10 лет я работал финансовым контролером — это чтобы была понятна причина моего финансового идеализма.
Подготовка к переводу денег
Еще раньше я узнавал о деталях перевода денег из России. Тогда мне казалось, что основная проблема будет в выводе средств, а не в зачислении их в Израиль. Это оказалось совсем не так. Для легального (нелегальные варианты я не рассматривал) перевода валюты из банка РФ на свой счет в Израиле (родители — пенсионеры, поэтому их счет, как и регистрация квартиры на их имя — также не рассматривались) необходимо сообщить в ФНС РФ по месту жительства об открытии такого счета за рубежом. Мне говорили о нескольких более простых способах перечисления средств «РФ — Израиль», но, на мой взгляд, они подходят для небольших сумм.
Валютный счет в Израиле
Все мои предыдущие консультации об открытии счета в Банке Леуми сводились к «нет проблем». Однако это оказалось не так, как, впрочем, и многое из того, что говорят сотрудники Израильских банков. (По опыту, стоит признать, что происходило это по причине того, что большинство моих вопросов касалось не ежедневных операций и вряд ли сотрудники делали это намеренно). Слава богу, у меня был запас времени. Во-первых, оказалось, что ни одно из отделений Банка Леуми в Ашкелоне не работает с нерезидентами. На вопрос «Какое отделение работает с резидентами?» — меня отправили в отделение в Ашдоде. «Завтра работает?» — «Да». На следующий день я поехал в Ашдод, отделение было закрыто на ремонт, спросить не у кого. Это был последний раз, когда я верил на слово сотруднику банка и не перепроверял информацию.
Я нашел адрес еще одного отделения в интернете и взял такси. Мне повезло, отделение было открыто и оно работало с нерезидентами. (К слову сказать, то отделение, в которое меня послали из Ашкелона, с нерезидентами в любом случае не работало). Большая часть сотрудников отдела нерезидентов говорила по-французски (вероятно, это специфика Ашдода), но по-английски мы договорились (русскоязычных не было).
Совет на будущее: ищите сразу начальника отдела, во-первых она/он всё лучше знает, во-вторых, принимает решения. Сэкономите время, не говоря о нервах.
С открытием счета в долларах проблем не возникло:
- заграничный паспорт РФ,
- причина: покупка квартиры, адрес в Израиле для корреспонденций,
- ТЗ мамы (потому, что я жил у них),
- спрашивали еще ИНН РФ — сказал, что с собой нет, в следующий раз привезу.
Спросил о предполагаемых затратах в Израильском банке: зачисление бесплатно (неправда), обслуживание бесплатно (правда только по счету в долларах), конвертация по курсу близкому к биржевому (неправда). Дали справку об открытии счета для ФНС и реквизиты для перечисления. 40 минут на все.
Сразу выясняйте, что в номере вашего счета и коде банка: код валюты, код банка, код филиала — облегчит заполнение исходящего платежного документа в РФ.
Также меня предупредили о «Законе по борьбе с отмыванием средств»… Попросили подписать бумажку… Спрашиваю «Что это значит?» (Слава богу спросил!) — Это значит, что вы не можете перевести средства из-за границы. «Как не могу? Я же открываю счет, чтобы перевести деньги из Москвы…» (Мне сложно сказать,сколько я бы сэкономил времени, если бы сразу обратился к начальнику отдела…)
Далее следует достаточно глупый диалог с клерком примерно следующего содержания. Она: «Это нельзя». Я: «Я понял, что нужно, чтобы стало можно?» Она: «Нужно получить разрешение.» Я: «Хорошо, что для этого нужно?» Она: «Нужно предоставить документы». Я пытаюсь ускорить процесс: «Какие документы? Кем заверены? Куда предоставить? Оригиналы, или можно по Email? Сколько ждать ответа?» Практически каждый ответ офисного клерка сопровождается ее продолжительными консультациями по телефону на иврите. Как я не «взорвался» — не знаю! Еще через 1 час 40 минут я понимаю, в общих чертах, детали: наличные от 10 000 долларов, или несколько сумм на эту сумму могут вызвать вопросы (сейчас, насколько они говорили, это уже 10 000 шекелей, не проверял), по суммам из-за границы — особенно.
Разрешение получается в центральном офисе банка (Тель-Авив или Иерусалим) на определенную сумму (Определенную сумму — это важно!). Документы предоставляются в ваше отделение, они потом сами пересылают. Необходимы документы о происхождении средств. Какие, они и сами не знали — договорились на справках о доходах РФ (подходят документы о продаже недвижимости, акций и т. п. больше ничего не обсуждали). Оригиналы справок о доходах в РФ за последние 15 лет у меня были. Попросили рекомендацию моего банка РФ (Что это означает не смогли сказать). Переводы и Апостили, слава богу, не просили, договорились на копиях. Просили прислать по факсу (Да, Израиль, передовая IT держава активно пользуется факсом,Email у банка нет, на корпоративный Email сотрудника банка — нельзя). Если перечислить деньги без разрешения, то они не будут зачислены к вам на счет и через несколько недель уйдут обратно.
В Москве я подобрал документы с доходами (отметил на каждом листе куда смотреть), составил отдельную табличку с данными в рублях по годам, конвертацией по среднему курсу, итого в долларах. Итоговая сумма перекрывала запрошенную на перевод почти на половину. Характеристика клиента банка: ВТБ24 сказал, что это бред и ничего не подпишет, даже когда я открыл счет и т. д. Хотя все средства были в ВТБ24, и я их клиент лет 20. Нарисовал листочек сам: ФИО, Клиент столько-то лет, Клерк. Найти работающий факс в Москве — отдельная история,послать в Израиль 30 листов по факсу — еще одна… В конце концов документы они получили. Несколько раз я звонил с объяснениями. Через 3 недели разрешение отделением было получено. Нам никто не перезвонил, звонили несколько раз сами.
С регистрацией счета в ФНС в Москве и справки ФНС в банке — вопросов не возникло.
Перевод денег
Переводить из РФ по SWIFT точно можно доллары и евро (шекели точно нельзя, экзотическими вариантами я не интересовался). Насколько я знаю, из основных государственных банков РФ валюта в Израиль пересылается без проблем. Из Сбербанка пересылается с меньшими проблемами, я посылал из ВТБ24. Стоит это порядка 1%, но есть верхний предел комиссии: 250 долларов (суммы примерные и у меня был премиальный пакет, возможно обычные тарифы чуть выше). Есть возможность перечислить в интернете с верхним пределом комиссии 150 долларов (но на практике воспользоваться интернетом не удается: или лимита не хватает, или авторизации PIN generator не достаточно).
Перечислял в офисе ВТБ24, сидел с оформлением час (в Сбербанке, говорят легче). Увидев насколько это непросто, плюс вышли разъяснения, как нужно отчитываться в ФНС по операциям на счетах за рубежом — решил увеличить сумму перечисления на 10% (Об этой ошибке чуть дальше). Деньги шли неделю.
Пришли ли деньги на счет в Израиле, мы звонили сами (Сайтом банка на иврите я не пользовался). Когда деньги пришли, звонила мама и она сказала, что клерк кричала на неё минут 30 так, что, наверно, с ней в Ашдоде можно было поговорить из Ашкелона и без телефона. Проблема была в большей сумме, чем договаривались.
В конце концов мы договорились, что она запросит разрешения увеличения суммы еще раз. Все документы для разрешения мы пересылали также еще раз. Еще через пару недель деньги зачислили. Сумма была на 300 или 400 долларов меньше, причину и ставку они сформулировать так и не смогли.
Я раньше уже перечислял деньги за границу, и с корреспондентскими счетами в американских и европейских банках сталкивался. Если в платежке указано «комиссии за счет отправителя», сумма должна поступать полностью.
Еще раз: делайте перевод на заранее оговоренную сумму,на которую получено разрешение! Я не могу утверждать, но предполагаю, что в израильских банках работает американская логика: сумма должна совпадать. И больше, и меньше — плохо.
И еще о банках. Забудьте про тезис: «Клиент всегда прав» и «Банку нужен я и мои деньги». С «Законом об отмывании средств полученных преступным путем…» суммы из стран бывшего СССР вызывают большие подозрения по причине закрытости системы и отсутствия контроля. Банкам грозят штрафы за работу с такими клиентами. Банкам, работающим с Европой и особенно с США проще отказаться от таких клиентов и сумм, и это мировой тренд. Это мое мнение.
В следующий приезд в Ашкелон у меня было 3 месяца для поиска квартиры и оформления сделки, поскольку у меня была туристическая виза.
Поиск квартиры в Израиле имеет также несколько нюансов. Я не настаиваю на безупречности моих размышлений, но поделюсь опытом (тем более, у меня было пару подобных историй в России).
Процесс выбора недвижимости для покупки
На мой взгляд, состоит из нескольких важных вопросов, с которыми нужно определиться:
Выбор города
Для меня, как я уже говорил, этот вопрос не стоял.
Вид недвижимости
То что будет квартира, мы тоже определились заранее. В Израиле есть еще несколько вариантов: дом, таун хаус, квартира с «гиной» (садиком) в городе. Такие варианты, на мой взгляд, можно рассматривать после получения постоянной работы в Израиле. При всех плюсах налог на землю(арнона) будет ощутимым. То же самое о «территориях» (Иудея и Самария). На мой взгляд,их можно рассматривать, только пожив в Израиле. Слишком много вопросов на перспективу, хотя плюсы тоже есть.
Я стараюсь всегда размышлять на перспективу. Поэтому при выборе возраста дома и района города, даже если вы покупаете для себя, нужно исходить из ликвидности недвижимости в будущем. Старый район Шимшон с очень старыми домами был исключен сразу: квартиры ветхие, окружение соответствующее.
У меня была возможность наблюдать за развитием Ашкелона за последние 10 лет. Дома, которые строились 10 лет назад и тогда были пределом мечтаний, сейчас выглядят совсем не свежо. Кроме, того, в них были небольшие балконы (или балконов не было вообще), оснащение (окна,трисы, двери, кухня, места под шкафы, лифты, подъезды, разводка проводов) простое, может не быть второго санузла, закрытой парковки, технического балкона — места для кондиционеров,кладовой комнаты, общих комнаты для праздников и для велосипедов — все это не только удобно, но и сэкономит деньги на возможном ремонте и совершенно точно повлияет на стоимость квартиры в будущем.
Кроме того, в идеале, у вас должна быть лишняя спальня (лучше две: гости, расширение семьи). Таким образом, я остановился на современных монолитных домах до 10 этажей (чтобы был солнечный бойлер для экономии). Квартира от четырех комнат (3 спальни). Этаж 2-8, чем выше,тем лучше (0-1 — низко, 9 — дорого). Балкон от 10 квадратных метров (прямоугольный, чтобы иметь возможность недорого накрыть: больше половины года это дополнительная комната-столовая). Направление квартиры север или восток, чтобы солнце было утром и до обеда, иначе летом невозможно.
Квартира трехкомнатная или меньше не ценится у израильтян (я не беру большие города) и может заинтересовать разве что пенсионеров или репатриантов, что снизит ее рынок, а следовательно и цену в перспективе (остальные необходимые параметры для вероятной продажи я указал выше). Если не получается сразу приобрести необходимое жилье, на мой взгляд, лучше взять машканту или отложить покупку (на каждой смене квартиры (продажа-покупка) будут большие затраты). У близости к детской площадке и школе есть как плюсы, так и минусы.
Отдельно стоит поинтересоваться размером налога на землю (арноны), на которую в первый год при условии статуса «оле хадаш» у вас будет льгота на первые 94м2, и размером ежемесячного платежа ваадбайту (управдому, за уборку, обслуживание и лифты).
Есть разница в том, какая строительная компания строила дом: есть массовый сегмент (дешевый), есть дороже. В дорогом доме вам точно не придется менять кухню и делать серьезный ремонт. Внешне вы не сможете отличить какой именно построенный дом. Цена на стадии строительства может отличаться в таких домах на 10-15%, а на вторичную квартиру цена дешевой квартиры может быть завышена. Но есть некоторые признаки: хорошая каблановская (от подрядчика) кухня (нужно понимать, что кухня могла быть и заменена), хорошие окна и двери на балкон,современные межкомнатные двери, вывод для кондиционера в коридор, плитка на полу, порядок в щитках (как в квартирах, так и на лестницах), лифты и холлы, окружающая территория. Но окончательно поможет это понять хороший риэлтор или оценщик. В домах хорошего подрядчика можно также сэкономить на заключении о техническом состоянии квартиры.
У нас такое заключение делал хозяин квартиры при ее получении от подрядчика около года назад. Это заключение он нам передал в комплекте документов. Спрашивайте.
Район города
Он также важен как для проживания, так и для дальнейшей продажи. Про старые районы я писал выше.
Проживание у моря (прибрежные города), — на мой взгляд, ошибка репатриантов и туристов. Плюсы сомнительны, а минусов много: далеко от повседневных мест, очень холодно и ветрено зимой, близость моря через какое-то время перестает радовать. Квартиры у моря(на Марине в Ашкелоне) не имеют спроса и подешевели.
Мы постарались учесть важные, на мой взгляд, параметры расположения: 30 минут до моря пешком (оптимально, дольше будет лень ходить), в пешей доступности (10-15 минут) суперы Шуферсаль, Виктори, Шук а-ир, городской рынок, Супер Кофикс и пару магазинов у дома. Чуть дальше центральная автобусная станция и ульпан.
Есть близко остановки основных автобусов, в том числе на железнодорожную станцию (понимаю,что не все будет релевантно для больших городов). Идеально, конечно, пожить в этом районе перед покупкой (мои родители много поездили и пришли к этому району опытным путем, в итоге мы переезжали на несколько сот метров в районе Неве аДарим в Ашкелоне).
И еще не стоит бояться новых районов и новостроек. Строят в Израиле неплохо и оформляют потом территорию очень красиво. Инфраструктура (сады, школы, магазины) в больших районах появляется быстро. Случается, конечно, что первоначальный план изменяется и появляется еще один ряд домов, сверх плана. Но когда все закончат, получается все равно хорошо. А стоят новостройки дешевле. У нас в Неве аДарим был пардес (заброшенный цитрусовый сад), мимо него даже никто не ходил, было страшно, только мангусты бегали… Сейчас его застроили и все очень красиво.
Адвокат
Адвокат при покупке квартиры в Израиле играет существенную роль (как и во многих странах мира, в отличие от РФ). Он проверяет права на недвижимость (записи в различных реестрах), долевое владение, права владельцев и обременения. Я делал через него все платежи кроме первого.
Адвокат ведет переговоры и защищает ваши интересы (как оказалось, в этом есть смысл). В теории, можно сэкономить на адвокате и воспользоваться адвокатом продавца, но у этого есть и минусы. Если вы не владеете ивритом на высоком уровне (среднего иврита, на мой взгляд, для договоров будет недостаточно), то вам понадобится русскоязычный, а еще лучше и знакомый (которому вы доверяете) адвокат.
Когда дело дошло до договора о намерениях, встал вопрос о переводе договоров на понятный язык (из всего договора я понимал свои имя и фамилию латиницей и номера документов). Мне сразу сказали, что за ваши деньги (переводы не входят в стоимость услуг адвоката 0,5%) возможно все, но каждый вариант не на иврите будет содержать пункт: «В случае разногласий и в суде — вариант на иврите будет окончательным». Я видел договора на других языках и знаю,что это означает: перевод имеет смысл для ознакомления, не более. Остановились на том, что мой адвокат построчно и подробно озвучил мне договор по-русски, объясняя нюансы, если это мне было необходимо. Никаких особенностей договоров в сравнении с русскими или английскими договорами я не встретил.
Все разбивается на этапы.
Договор о намерениях (pre contract), у него уже есть обязательства. Покупатель платит 10%(в банке оформляется именной чек, привязанный к договору), он передается при подписании договора о намерениях. Эта сумма не возвращается, если Покупатель отказывается от договора,но возвращается, если не в порядке права и документы после проверки.
- 30% — после проверки прав собственности.
- 30% — после проверки обременений (99% Израильских квартир до 5 лет куплены в кредит). Полученные суммы идут на погашение кредита банка (да, квартира на стадии строительства стоила намного меньше).
- 20% — после снятия обременений и получения документов с правом собственности.
Все это заняло около четырех месяцев и доделывалось без моего присутствия. Деньги, кроме последних 10% были перечислены адвокату на отдельный счет под договор купли-продажи. Он все перечисления Продавцу или их Адвокату делал сам и извещал меня о выполнении пунктов. Сделка была достаточно простая, задержек не было.
Дата получения прав собственности в Израиле никак не связана с вашим въездом в квартиру. Что отличается от РФ. В договоре купли-продажи учитываются удобства Продавца. Он должен иметь возможность купить другую квартиру, достроить дом, и для этого выделяют еще до полугода. То есть, если вы въехали через 6 месяцев после предварительного договора в свою квартиру,вам повезло!
В нашем случае первоначальный срок въезда был через 8 месяцев, но Продавцы не знали, когда достроят их дом, и просили еще опцию на 4 месяца проживания (по цене 50% от рыночной аренды) в нашей квартире (Да или Нет они решают через 6 месяцев). Сторговались на одном месяце. Они решают, но они платят аренду после получения нами прав собственности по цене чуть выше рыночной. Наш адвокат сказал, что это будет их мотивировать и был прав! И еще на двух месяцах аренды, но мы решаем: удобно ли это нам. И по той же цене.
Последние 10% перечисляются адвокату Продавца перед освобождением, передачей ключей и переоформлением счетчиков (снятия показаний, внесения нас как собственников). Эта сумма замораживается на месяц после передачи ключей для покрытия возможных скрытых недостатков.
Изначально Продавцы хотели бОльшие суммы и раньше. Кроме того, не предлагалось привязки к выполнению ими действий, что могло удлинить процесс и лишало нас некоторых гарантий.
Сколько было версий договора при переговорах — не передаться словами. Адвокат даже вынужден был нанять знакомого адвоката в эти пару недель переговоров и согласований. Одним словом, 0,5% сделки стоят того, на мой взгляд. Особенно на фоне того, что риэлтор просит за свои услуги 2%.
Адвоката находите до поиска квартиры. Он должен быть готов, если появится срочный вариант.
Нюанс: при покупке квартиры я не был гражданином Израиля, но адвокат попросил все равно предоставить документы на право репатриации. Документы у меня были, в чем смысл,я не спросил.
Риэлтор
На риэлторе, теоретически, можно сэкономить. Но если подойти спокойно и с умом — можно получить полезные услуги при нормальных условиях: без предоплат, без невозвратного залога и без эксклюзивного контракта. Стандартная стоимость услуг риэлтора (маклера) 2% от суммы покупки.
На чем можно сэкономить: НДС при оплате наличными и без контракта (при этом варианте требуйте расписку с суммой и надписью от руки «Претензий по услугам покупки недвижимости не имею» Ваш адвокат даст вам устный совет). Также, если сумма вашей покупки более 1 млн. шекелей, возможно снизить ставку 2% минимум вдвое. Теоретически можно попытаться звонить по телефонам на домах, или искать объявления в интернете или в газетах, но тогда вы должны,как минимум изъясняться на иврите (но вероятность того, что вы все равно попадете на риэлтора в объявлении, высока, и с вас все-равно запросят полставки).
Я сторонник того, что каждый должен заниматься своим делом. Кроме того, у нас не получилось разговаривать с владельцами на иврите, поэтому мы обратились к нескольким риэлторам. Большинство нам не перезвонило или пропало после нескольких звонков. Остался один. Он оказался активным, говорил по-русски и на иврите, понимал пожелания, давал советы по делу. Показал план района в офисе. Рассказал о типах домов и подрядчиках. В целом, я остался доволен.
При использовании риэлтора есть как плюсы, так и минусы. Мы посмотрели несколько предложенных квартир и высказали подробно то, что не понравилось, и попросили учесть в дальнейших просмотрах (так вы избавитесь от показа квартир нужных риэлтору, а не вам). Мы изначально ограничили район, поэтому могли и смотреть 3-5 квартир в день. Это было недалеко, и в основном мы передвигались сами пешком, но несколько раз нас подвозил коллега риэлтора на машине. Пару раз мы смотрели квартиры по рекомендации знакомых.
Советы по поиску
Заведите список адресов, которые вы посмотрели, плюс дата, кто показывал, этаж, количество комнат, не подходит/возможно и запоминающуюся причину (например: есть центральный кондиционер, нет парковки, ужасная синяя кухня, грязный подъезд и т. д.). Через несколько дней все смешается в кучу, и вы не будете ничего помнить.
Не растягивайте во времени поиск больше чем на 2 недели (максимум месяц). Всегда давайте риэлтору четкую обратную связь (feedback), что не так с просмотренной квартирой. Иначе риэлтор засомневается в необходимости вам жилья.
Смысл поиска — сузить в итоге поиск до 2-3 квартир. Их можно обойти 2-3 раза, это нормально и разговаривать более предметно: возможная скидка, что остается в квартире…
После того, как мы остановились на одной квартире и договорились о цене (могут попросить залог, мы отказались), взяли контакты адвоката продавцов и передали своему адвокату (свой адвокат может попросить частичную предоплату своих услуг в этот момент). Адвокаты созвонились и обсуждали договор о намерениях (насколько я понял, камнем преткновения был пункт расторжения по причине непорядка в документах на квартиру). Далее было совместное подписание договора (тут же мы отдаем именной чек продавцам, платим оставшуюся часть услуг адвокату и все услуги риэлтору). Далее, после проверки, документов подписывается сам договор. Дальнейшие оплаты можно делать дистанционно.
С передачей ключей и перерегистрацией воды и электричества вопросов не возникло. Нюанс: при смене владельца квартиры вы можете отказаться от услуг газовой компании и перейти на электричество.
Пару комментариев о банке Леуми (я переводил деньги туда) и валюте
Деньги были в долларах. Долларовый счет действительно обслуживался бесплатно. Я не говорил на иврите и ездил для конвертаций и переводов в Ашдод. Курс обмена меняется постоянно,посмотреть его примерно можно на сайте Банка Леуми в «безналичные курсы» (немного отстает от реальности). Курс, который называла клерк в отделении, был близок к нему, но не оказался окончательным (еще берется 0,25% какой-то налог, узнал об этом по факту).
Шекелевый счет можно сразу не открывать. Он понадобится при первой конвертации. За его обслуживание снимают, как обычно, 5,50 в месяц (включая 5 операций). Остаток денег можно снять наличными (в том числе и в валюте). Документы о закрытии счета для ФНС РФ предоставляют.
Финансовые мысли
Как только стоимость вашей квартиры будет зафиксирована в шекелях (подписан договор) — конвертируйте доллары (и другие валюты) в шекели — будете спокойно спать, а не думать о курсовых разницах. Безусловно, если вы знаете, что такое хеджирование, и у вас есть для этого инструменты, возможно, вы выберете другой путь. Во время моей сделки, например, доллар вырос до 1,05 к евро и все ждали паритета, а вместо этого доллар вернулся до 1,14 к евро с соответствующим падением к шекелю (обесценился почти на 10%). Шекель очень неплохая валюта, можно было конвертировать сразу, после перевода денег в Израиль.
В итоге
Практически все мои резервы в расчетах были использованы: выбранная квартира, как обычно,оказалась чуть дороже, резерв под разницу курсов оказался полностью потрачен. Налог на покупку квартиры в Израиле заплачен. Платится он безналично, в шекелях (на это отводится 3 недели, я делал у клерка в банке, платежка нужна адвокату). Заранее скажу, что при последующей репатриации налог возможно вернуть (консультируйтесь с адвокатом). Стоимость услуг адвоката оказалась чуть больше 0,5%, включая все дополнительные документы и сборы.
Совет на будущее: Ответ «Нет» (Лё) в Израиле практически никогда не означает «Нет» в нашем понимании. Кроме того, есть универсальный ответ «Лама Лё?» (Почему нет?), который в 50% случаев ведет к ответу на вопрос: Что нужно сделать, чтобы было «Да»? Одним словом спрашивайте, не стесняйтесь. 😉
Автор: Олег Сычев
Источник: www.olehadash.com
Примечание Movetoil: Для тех, кто дочитал эту статью и укрепился во мнении «идти до конца» не смотря ни на что, есть хорошие новости — бОльшую часть трудностей можно избежать. Именно в этом состоит наша работа. Скорее всего, после прочтения материала, у вас возникла масса вопросов — мы готовы на них ответить по всем доступным каналам связи. Для этого вам досточно оставить свои контакты.
