Я хорошо знакома с большим количеством людей, которые покупали или меняли недвижимость в России легко и непринужденно. С ипотекой и без, за наличные и нет, сами ездили к нотариусам, в регистрационные палаты и другие загадочные места, чтобы оформить эту самую недвижимость. Что касается меня, то столкнулась я с процедурой покупки жилья в России (к счастью или несчастью) только однажды, привлекши риэлтерскую компанию для решения моих, как казалось на тот момент, глобальных проблем.
Из воспоминаний «экселевская» табличка, в которую я до сделки аккуратно вносила плановые и фактические доходы, а потом — расходы по статьям, и регулярное пересчитывание наличных денег, которые хранились дома в разных секретных коробочках. Но самое яркое из воспоминаний — транспортировка денег в банк, где проходила сделка. Ехала я в банк на метро, деньги были перевязаны цветными резиночками и уложены в безразмерную дамскую сумку. Нажитая непосильным трудом сумма была для меня вполне приличная, поэтому я из последних сил старалась придать своему лицу скучающее выражение, чтобы не вызвать интерес людей с криминальными наклонностями …
Честно говоря, сегодня я вряд ли повторила бы такой «подвиг», однако жизненный опыт показывает, что герои-самоубийцы еще не перевелись. Не так давно, продавая квартиру в Москве (удачно приняли решение перед самым кризисом), мы встречали нашу покупательницу, которая ехала через весь город с маленьким ребенком и сумкой, набитой «нерусскими» деньгами…
В цивилизованных странах все это вызывает неприкрытое удивление: «Покупка недвижимости за наличные???!! Как такое возможно?!» — недоумевал представитель израильского банка, когда предложил, в качестве подтверждения легальности денежных средств, предоставить платежку о переводе денег на наш счёт со счета, откуда (как он простодушно предполагал) перевели оплату покупатели нашего жилья в России.
Вообще, надо сказать, в Израиле на рынке недвижимости тоже хватает своих «чудес», но на всей территории страны действуют определенные правила игры. Покупка жилья на земле обетованной для нас, «оле хадашей», была похожа на интеллектуально-юридический «квест»: выполнил все логические задания — и приз ваш. Каждая ошибка (читай «неинформированность») — это потеря какого-то количества заработанных очков (читай «денег»).
Наш «квест», который позволил проверить семейные отношения на прочность, мы называли «как купить квартиру в Израиле и не сойти с ума». Задача усложнялась тем, что делали мы это из России.
Итак…
Задание первое: сбор информации.
Начали мы, естественно, со «всемирной паутины». Была перелопачена куча всевозможных официальных площадок, блогов, сайтов недвижимости и юридических ресурсов…
Полезные наблюдения:
1) Наиболее популярный сайт — это yad2.co.il. Поиски сильно затрудняло то, что объявления о продаже квартиры в самом лучшем случае содержали 2-3 фото, а частенько и всего одно! Да и сделаны эти «фотошедевры» таким образом, что понять, чего же из себя представляют сии апартаменты и в каком они состоянии, совершенно невозможно. Попадались объявления и вообще без фото, хотя сопутствующие описания при этом были вполне «аппетитные».
Из России мы звонили своим израильским друзьям (большое им спасибо!), которые тут же садились в машину и ехали смотреть отобранные нами варианты. Конечно, для местного жителя, который знает особенности районов своего города, не составляет труда оценить плюсы и минусы местонахождения квартиры: уровень шума в течение дня и ночи, расположение относительно важных для жизни «стратегических точек» (магазины, школы, детские сады) и много других полезных, а иногда и решающих мелочей. Во всех случаях, результат этих «дружеских» просмотров каждый раз оказывался мотивированно-отрицательным.
Так прошло месяца четыре. Надо признаться, за это время мы не сильно продвинулись, однако уже четко представляли ценовые диапазоны по всем городам Израиля, специфику выбранного города (в нашем случае — Хайфы) и особенности (географические, климатические, стоимостные) разных его районов. Да, еще мы выяснили, что при оценке площади квартиры, что в Израиле учитывается также площадь под стенами, так что, например, 65 квадратов «общей» площади могут «легким движением руки» превращаться в 55 квадратов реальной.
Стало очевидно: надо ехать самим и разбираться на месте.
2) Агентство недвижимости и маклеры. Вообще, работа израильского рынка недвижимости организована следующим образом: в стране есть несколько десятков агентств недвижимости. Они, обычно, небольшие. В каждом, как правило, по 5-7 специалистов, которые делают свою работу за комиссионные. Размер комиссионных, как правило, – 2% от стоимости квартиры (плюс НДС — 17% от этой суммы, т.к. деньги, естественно, платятся на фирму и официально). Вы подписываете договор с агентством и вперёд.
Из сложностей: понятие о сервисе в Израиле очень специфическое. Маклер решает не вашу задачу – купить, а свою – продать. Поэтому он мучительно-последовательно, причем от худшего к лучшему, демонстрирует вам всю имеющуюся у него в наличии базу, надеясь на то, что вдруг вам чего и приглянется.
Нередко при просмотрах хозяева квартиры не разрешают делать ее (квартиры) фото, поэтому, если вы принимаете решение не один и должны, например, посоветоваться со своей второй половиной, а она не рядом — запоминайте, обогащайте свой словарный запас и полагайтесь на свою фотографическую память.
Как уже было сказано ранее, предложенные варианты квартиры вашей мечты, как правило, имеют очень отдаленное отношение к тому, что вообще могло бы вас заинтересовать плюс вы тратите на это массу своего времени. Если вам повезло с погодой, то вы делаете это хотя бы не в жару… (А если НЕ повезло?!) Вы звереете! Ведь буквально пару недель назад вы же озвучивали все свои требования этому ……. РИЭЛТОРУ! Потом вы отчаиваетесь, и вам кажется, что вы затеяли совершеннейшую глупость и пытаетесь решить задачу, у которой нет решения!
Какой выход? Запастись терпением… Ибо «ваша» квартира вас точно где-то ждёт!
Нам очень повезло: мы нашли услугу, которая предполагает выполнение всей рутинной работы по поиску и отбору квартиры. Это избавило нас от внеплановых (и думаю, что непродуктивных) визитов в Израиль. И уже целью второго визита в страну был выбор одной из 4-х квартир. И, о счастье, одна из них оказалась «нашей»! Т. е. в одном из подобранных вариантов нас все более чем устроило.
Несколько простых советов, которые сократят время поисков и помогут принять правильное решение:
- Выбирая город для приобретения недвижимости обратите внимание на разброс цен (наиболее дорогими городами являются культурная и деловая столицы Иерусалим и Тель-Авив, далее идут курортные города, такие как, например, Нетания).
- Важно определиться с целями — будете ли вы жить в квартире (или доме) постоянно, приезжать ненадолго и только в сезон («дальняя дача»), планируете ли вы сдавать квартиру туристам или местным жителям… Только четкое осознание поставленной задачи позволит вам точно сформулировать основные параметры вашего приобретения.
- Будьте готовы к компромиссам: к примеру, стоимость небольшой и далеко не идеальной квартиры в Тель-Авиве может равняться стоимости отличной и просторной квартиры в Хайфе или Герцлии.
- Узнайте все о доме: особенности района, контингент его жителей, когда он был построен, когда была последняя реновация, как работает домовой комитет и как решаются все хозяйственные вопросы, размер квартплаты и что в неё входит, сумму ежемесячного местного налога (арнона).
- Соберите как можно больше информации о квартире: когда последний раз делался ремонт, состояние всех коммуникаций, оконных профилей, рольставней (трисс), бойлера и пр. Чем больше будете знать, тем лучше! Все это может быть неоценимо важной информацией при торговле! Хороший риелтор в состоянии собрать эти данные — требуйте качества работы!
- Торгуйтесь! Ваш риелтор или представитель должен уметь классно торговаться! Можно выбить из продавца очень даже неплохой дисконт. Это важно.
Итак, определившись с ценой квартиры и накладными расходами, мы перешли к очень важному этапу — переводу средств в Израиль.
Задание второе: деньги и банк.
В Израиле — три крупнейших банка: Hapoalim, Leumi и Discount. Скорее всего, вы, получив статус «оле хадаша», уже открыли счет в одном из этих банков для получения пособия («корзины абсорбции»). Им и воспользуйтесь.
В банке за вами будет закреплён персональный менеджер, с которым вы можете связываться и решать вопросы по телефону или e-mail из любой точки земного шара, т.к. первое время ваш «личный кабинет» на сайте банка будет позволять вам только отслеживать состояние счета, но не выполнять какие бы то ни было операции.
Перед проведением любых операций из-за рубежа зайдите в банк и обязательно обсудите ваши планы с персональным менеджером! При этом будьте готовы к двум почти неизбежным вещам.
Первое, ваш персональный менеджер, вообще-то, обязан говорить на вашем языке, но случается это далеко не всегда. Часто бывает так, что этот самый менеджер и его начальство считают (а иногда и уверены), что он (или она) хорошо говорит по-русски. Вам так не покажется! Поэтому, либо будьте готовы обсуждать многие вещи по-английски, либо берите с собой в банк человека, изъясняющегося на хорошем иврите.
И второе, гораздо более неприятное: выделенный вам менеджер АБСОЛЮТНО ничего не будет знать о том, что по закону, а что не по закону, и что можно, а что нельзя делать с зарубежными деньгами «оле хадаша»! А дальше, либо он побежит советоваться к «начальнику» (и это уже очень хорошо!), либо ответит вам сам, как думает, а это, обычно, плохо. Почему? Да потому что, когда вы попытаетесь следовать его советам, то в 90% случаев выяснится, что именно так делать категорически нельзя, а это может привести к весьма печальным последствиям. Например, с таким трудом переведенные из России в Израиль честно заработанные, но «не правильные», по израильским меркам, деньги, могут, не моргнув глазом, вернуть на ваш счет обратно в Россию. И не важно, сколько денег вы переводили, — одну тысячу долларов или миллион. Поэтому лучше сразу идти к тому самому «начальнику» и объясняться с ним.
Чтобы перевести из России на израильский счёт деньги, вам придётся потрудиться, ибо «начальника» придется документально убедить в «правильности» (т.е. легальности) каждого планируемого к переводу в Израиль рубля-шекеля-доллара.
Основанием для зачисления средств на ваш израильский счет будет являться, например, договор о продаже недвижимости или автомобиля в России, договор о выполнении вами каких-либо работ или услуг на территории РФ, плюс бумаги, подтверждающие легальность конвертации этих честно заработанных рублей и пр.
Но, вообще-то, все очень субъективно, так сказать, «на усмотрение» банковских «начальников», страшно боящихся (что вообще свойственно всем начальникам в мире) брать на себя хоть какую ответственность. Пусть и в рамках закона. Могут, например, затребовать бумаги об отсутствии задолженности перед налоговой службой России. Нас попросили предоставить «такую бумагу из налоговой, в которой говорится, что мы ничего не должны и у нас всё в порядке!». Представляете себе этот документ или выражение лица представителя российской налоговой службы при получении им подобного запроса? Изобразив примерно такое «лицо», нам удалось-таки убедить «начальника» в несостоятельности подобных требований.
Вывод: либо в диалоге проявляйте характер и настойчивость (не забывая про возможный языковый барьер), либо, если вы дорожите своим временем и нервами больше, чем некоторой суммой денег, прибегните к помощи хорошего израильского адвоката.
Задание третье: оформление недвижимости.
В Израиле на законодательном уровне четко ограничены функции риэлтора. Риэлторам запрещено производить юридические действия, такие как составление договоров или предварительных соглашений. Всем этим занимаются адвокаты. Адвокаты есть у каждой из сторон, и именно они несут полную ответственность за результат сделки. Ставка услуг адвоката по сравнению с мировыми расценками довольно невысокая — колеблется от 0,5% до 2% от стоимости квартиры и зависит от сложности сделки. Опытный адвокат должен использовать все возможные налоговые льготы, предусмотренные для вас законодательством. Например, как для «оле хадаша».
Пункт 1. Адвокат покупателя и адвокат продавца составляют договор о купле-продаже, защищая интересы своих сторон: устанавливают сумму первоначального взноса, график платежей, дату передачи ключей и пр. Надо сказать, что по закону Израиля продавец может освободить квартиру в срок вплоть до 9 месяцев со дня подписания договора. На основании договора происходит выписка предыдущего владельца из Табу – израильского реестра собственников жилья.
Наша встреча, на которой обе стороны со своими адвокатами и риэлторами согласовывали условия договора, длилась около 7 часов. Договор составлялся на государственном языке — иврите. Переговоры были сложные, помимо законодательных тонкостей, мы согласовывали каждый пункт, договариваясь об условиях сделки. Наш очень, как позже выяснилось, хороший, но, к сожалению, не говорящий по-русски, адвокат обсуждал все, что необходимо с продавцами на иврите, и переводил нам все происходящее на английский язык.
Пункт 2. Адвокат предоставляет свой специальный адвокатский (доверительный) счёт для организации всех платежей. Т.е. вы перечисляете деньги на доверительный счёт своего адвоката, с которого уже он переведет их на счет продавца, убедившись в соблюдении последним всех условий договора. Соответственно, отнеситесь к выбору адвоката серьезно, т.к. его квалификация — это гарантия успешности сделки и экономии ваших средств.
Для того чтобы ускорить процесс, мы подписали доверенность, которой уполномочили нашего адвоката вести все наши дела по приобретению и оформлению квартиры в Израиле от нашего имени. Но здесь, конечно, важна репутация специалиста и ваш «кредит» доверия. В результате это избавило нас от необходимости внеплановых и частных поездок в Израиль и очень облегчило жизнь.
Пункт 3. Адвокат вносит запись о новом собственнике квартиры (т.е. ваши данные) в Табу. Это происходит после того, как все условия договора с обеих сторон выполнены: продавец предоставил все необходимые документы, закрыл все платежи по налогам и коммуналке, освободил квартиру и передал ключи, а покупатель оплатил всю сумму. На этом сделка считается закрытой.
Немножко о налогах при покупке квартиры.
Вообще, за налоговый аспект сделки отвечает адвокат, ее оформляющий.
Но известны случаи, когда квалификация или ответственность специалиста оставляла желать лучшего и люди переплачивали более, чем должны были. Поэтому лучше ознакомиться с информацией для общего развития.
Налоги? Какие налоги?
налог на покупку («мас рехиша»). «Справочник репатрианта. Жилье: вопросы и ответы, 2016 г.» гласит, что это «…налог, которым облагается приобретение квартиры в зависимости от ее стоимости». В соответствии с принадлежностью к той или иной социальной категории, граждане приобретающие квартиры ниже определенной стоимости, этим налогом не облагаются вообще или имеют право на существенную скидку при его уплате. Рассчитать размер «мас рехиша» можно в Налоговом управлении; как правило, этот расчет выполняет адвокат, который ведет сделку по приобретению недвижимости. Он же и отправляет платеж в Налоговое управление.
В Справочнике вы не найдете четко прописанных размеров скидок или льгот при уплате налога, т.к. израильское налоговое законодательство регулярно меняется чаще, чем выпуск актуальной версии Справочника.
В 2017 года ставка налога для нового репатрианта на покупку квартиры стоимостью до 1,759,310 шекелей составляет 0,5%, и 5% — свыше 1,759,310 шекелей. Этот льгота действует в течение 2-х лет с момента совершения алии. Информация обо всех льготных группах на 2017-2018 гг. доступна по этой ссылке.
Если рассматривать ставку в действии, то это будет выглядеть так: например, вы покупаете квартиру стоимостью 2 800 000 шек. С суммы 1,759,310 шек. вы заплатите 0.5%, а за разницу (2 800 000 шек. минус 1,759,310 шек.) – 5%. Итого, общая сумма налога составит 60 831,05 шек.
Важно: если стоимость жилья при его покупке окажется в пределах 1,623,320 шекелей, то в этом случае гражданин Израиля, владелец единственного жилья, совсем освобождается от уплаты налога на покупку, а новый репатриант, будет обязан уплатить те самые 0,5%. Однако, и он может ничего не платить, если примет решение отказаться от своего статуса «оле хадаша» и оформит этот отказ юридически.
Актуальные размеры льгот в каждом отдельном случае все же лучше уточнять у адвоката. При подписании договора на покупку адвокат заполняет специальный бланк и отсылает в налоговую, потом на ваше имя приходит квитанция для оплаты с суммой. Важно заплатить налог вовремя, чтобы не потерять ни одну из скидок. На квитанции указана дата, до наступления которой это надо сделать, как правило, в течение 45 дней со дня подписания договора на покупку.
- муниципальный налог («арнона»). Новые репатрианты в первый год жизни в стране облагаются льготным налогом. Для оформления льготной «арноны» следует обратиться в городской (или муниципальный) совет («ирия» или «моаца»), представив договор на покупку квартиры и свой «теудат зеут». В разных городах у новых репатриантов могут быть разные скидки, так как они устанавливаются каждым советом на свое усмотрение.
В нашем случае, в Хайфе (а точнее – в Нешере), налог составил 10% от суммы арноны на площадь квартиры до 100 кв.м. Но, поскольку площадь квартиры у нас оказалась несколько больше и к тому же в «комплект» вошли остальные блага цивилизации типа общедомового банкетного и тренажерного зала, а также отдельная кладовая комната, то на превосходящую лимит площадь нам насчитали 100% «арноны».
Итак, подытожим:
- поиск квартиры занял 2 месяца (справедливости ради, надо сказать, что мы воспользовались спец. услугой, которая предусматривала представление наших интересов на территории Израиля);
- выполнение условий договора — 6 месяцев (с момента подписания до момента передачи ключей); в течение этого времени было осуществлено 5 выплат в соответствии с календарным планом, закрепленном в договоре;
- за этот период мы приезжали в Израиль 3 раза: первый раз — на просмотр и сделку, второй раз — выбирали строительные и отделочные материалы для ремонта, третий раз – передача ключей от квартиры;
- весь процесс плотной и интенсивной работы, от начала поиска квартиры до окончания ремонта, занял 1 год.
P.S.
Наша сделка преподнесла «вишенку на торте»: ввиду недобросовестности юриста со стороны продавца, мы получили ключи от квартиры на 3 месяца позже срока, установленного договором. Но нет худа без добра, и наш адвокат готовит иск в суд о компенсации в несколько десятков тысяч шекелей за нарушение продавцом условий договора!
